Nearshoring turístico. ¿A dónde va la inversión inmobiliaria?

La pandemia que cambió la forma de vivir, comunicarnos, experimentar e invertir dio pie al nearshoring turístico que ha tomado impulso en los últimos tres años hasta, incluso, dejar sin inventario residencial a varios destinos de México ubicados principalmente en las playas, lo que plantea un nuevo panorama inmobiliario y una arista más de la relocalización de la inversión turística.
Por Gabriela Gutiérrez
La relocalización de la inversión turística se refiere a la compra o construcción de inmuebles residenciales con el fin de obtener ingresos o rentas a largo, mediano o corto plazo por parte de extranjeros en México en destinos de playa y ciudad. Esta relocalización se apuntala de los beneficios fiscales que ofrece el país, el costo de vida, así como la diversidad cultural y belleza natural de México, aspectos muy atractivos para los extranjeros, entre ellos los nómadas digitales.

Los nuevos aventureros o nómadas digitales han descubierto la libertad de trabajar en línea mientras exploran diferentes lugares del mundo. México, con su rica cultura, hermosos paisajes y creciente infraestructura digital, se ha convertido en un destino popular para estas personas, convirtiendo al país en una oportunidad inmobiliaria que actualmente está centrada en 985 mil habitaciones hoteleras y 300 mil viviendas vacacionales en México, además de co-workings, meetups y eventos diseñados específicamente para conectar a estos profesionales itinerantes.

Muchos son los destinos ideales, entre ellos se encuentran Ciudad de México, Playa del Carmen, Puerto Vallarta, Ajijic, Chapala, Los Cabos y Riviera Nayarit, entre otras ciudades, playas y pueblos mágicos donde los nómadas digitales pueden gozar de beneficios fiscales a través del programa Residente fiscal que permite a los extranjeros pagar impuestos solo por sus ingresos generados en México, lo que resulta muy atractivo para aquellos que trabajan en línea.

Lo anterior sumado a un costo de vida asequible que incluye alquileres, alimentos y servicios, generalmente más económicos que en otros destinos, permite a los nómadas digitales estirar su presupuesto y disfrutar de una buena calidad de vida mientras trabajan y exploran el país.

SUBEN LOS NUMEROS
De acuerdo con estadísticas de la Unidad de Política Migratoria de la Secretaría de Gobernación, en los últimos dos años se ha registrado un aumento en el flujo de extranjeros que vienen de países como Canadá y Estados Unidos. Esto se documenta con el hecho de que de 2020 a 2022 el número de trámites de la Tarjeta de Residente Permanente y de la Tarjeta de Residente Temporal de canadienses pasó de 2 mil 442 a 5 mil 961, lo que representa un aumento de 45.2 a 141%; en el mismo lapso el volumen de estadunidenses que tramitaron estas tarjetas pasó de 10 mil 705 a 19 mil 121, el aumento es de 49.7% a 78.6%. En noviembre de 2022, al comenzar el frío en los países del norte de América, se documentó el mayor registro de ingresos de canadienses y estadunidenses.

La adquisición de inmuebles en México por parte de extranjeros es no solo para vivir, trabajar desde casa o descansar; a estos usos se ha sumado la inversión ya que actualmente la adquisición de un inmueble representa una rentabilidad (los nómadas digitales tienen que ver en esta opción), no solamente en la plusvalía sino en la renta, generando un retorno importante que permite incluso el pago de un crédito, en caso de acceder a uno.

En la siguiente tabla se puede ver la variación de valor de ventas mensuales del q4 del 2019 (antes de la pandemia) al q3 del 2023, lo que documenta lo expuesto.


Como complemento se presenta una tabla en la que se muestra el aumento de las ventas inmobiliarias que han subido en promedio 0.9 veces desde el último trimestre del 2019 al tercer trimestre del 2023. Inclusive podemos ver que Cancún ya tiene el 60% de las ventas de ciudad de México.


FUENTE: SOFTEC
AUMENTAN LAS OPCIONES
Los extranjeros adquieren propiedades en la frontera y playas a través de fideicomisos de zona restringida (contrato notariado manejado por alguna institución financiera). De 2010 a 2020 se firmó un promedio de 2 mil 500 contratos por año a través de esta figura; en 2021 los contratos fueron 6 mil 882; 8 mil 481 en 2022; y en lo que va de 2023 la cifra es de 4 mil 452. Esto únicamente en destinos de playa. No se consideran otras ciudades donde los extranjeros adquieren propiedades dentro del proceso de escrituración normal y no se pueden contar como extranjeros.

Pero ya sea a través de los fideicomisos o de la escrituración normal, los extranjeros generalmente hacen su operación de adquisición con recursos propios o créditos que obtienen en Estados Unidos o Canadá por el ajuste de plusvalía (equity) sobre los inmuebles, constituyendo un aumento en el valor de su hipoteca. Aun así, su inversión estaría garantizada con los parámetros de renta en corto o largo plazo que le permite obtener un ingreso en México.

Actualmente, hay pocas instituciones locales que proveen financiamiento al extranjero con su hipoteca en México en dólares. Ciertamente es un mercado muy apetecible ya que la fuente de pago en caso de renta podría ser prácticamente garantizada en forma especial en los inmuebles de alta circulación.

NO HAY VUELTA ATRÁS
Este fenómeno de nearshoring turístico o relocalización de la inversión se está dando no solamente por parte de extranjeros. Actualmente muchos mexicanos de poder adquisitivo moderado encuentran esta oportunidad como un buen mecanismo de inversión con una rentabilidad atractiva a través del cada vez más popularizado mecanismo de “administración de propiedades” ofrecido por plataformas como airbnb, vrbo, así como agencias de viajes digitales, e incluso empresas especialmente diseñadas para dar este servicio volviendo cuartos de hotel a los inmuebles rentados para residencia en cortos o largos periodos de tiempo.

En este nuevo contexto tenemos a una gran industria con derrama económica importante que permite reinventar, así como activar sectores como construcción, empresas de suministro de turismo y actividades, servicios de administración, plataformas digitales, educación, infraestructura, mecanismos de cobranza y dispersión, etc. Por eso, cuando pensemos en grandes industrias que crecerán con el Nearshoring, debemos pensar en la industria del turismo y la relocalización de la inversión inmobiliaria.
Directora Zonal BCS Banca Mifel/Presidenta IMEF BCS.

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